「親が認知症になったら、実家やアパートはどうなるのか」。不動産のご相談を受けていると、こうした不安の声をよく耳にします。
不動産を売ったり、貸したり、修繕の契約を結んだりするには、所有者本人の判断能力が必要です。認知症などで判断能力が十分でなくなると、たとえ家族であっても本人に代わって手続きをすることはできません。いわゆる「資産の凍結」です。
こうした事態への備えとしては、「遺言」「成年後見（法定後見）」「任意後見」「家族信託」の4つがよく挙げられます。この記事では、それぞれの違いを比べながら、家族信託がどのような場面で必要になるのかを不動産の立場から整理します。
4つの制度を比べると
| 遺言 | 成年後見（法定後見） | 任意後見 | 家族信託 | |
|---|---|---|---|---|
| 効力が始まる時 | 亡くなった時 | 判断能力が低下した後、家庭裁判所が後見人等を選んだ時 | 判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選んだ時 | 契約した時から |
| 財産を管理する人 | （生前は本人） | 家庭裁判所が選んだ人 | 本人が元気なうちに選んだ人 | 本人が選んだ家族（受託者） |
| 不動産の売却や活用 | 生前の管理には使えない | 本人の財産を守ることが基本。自宅の売却には家庭裁判所の許可が必要 | 契約で決めた範囲で可能。監督人のチェックを受ける | 信託の目的の範囲で、受託者の判断で可能 |
| 家庭裁判所の関与 | 自筆の遺言は死後に検認が必要（法務局保管や公正証書は不要） | 継続的に関与 | 監督人を通じて関与 | 原則なし |
| 介護・施設の契約など | × | ○ | ○（契約で定めた範囲） | × |
| 財産を引き継ぐ先の指定 | ○（自分の次の世代まで） | × | × | ○（その次の世代以降も指定できる） |
それぞれの特徴
遺言：亡くなった後の「引き継ぎ方」を決めるもの
遺言は、亡くなった後に誰に何を引き継ぐかを決めるものです。生前に認知症になった場合の財産管理には使えません。遺言だけでは、「親の存命中に実家を売って介護費用にあてる」といったことはできない点に注意が必要です。
成年後見（法定後見）：判断能力が低下した後の「守り」の制度
判断能力が低下した後に、家庭裁判所に申し立てて後見人などを選んでもらう制度です。誰が選ばれるかは家庭裁判所が決めるため、家族ではなく弁護士や司法書士などの専門職が選ばれることもあります。
後見人の役割は、本人の財産を守ることです。そのため、相続税対策のための建て替えや、収益を上げるための積極的な不動産活用は難しいのが一般的です。また、本人が住んでいる家を売るには家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ずに売ると無効になります。
任意後見：元気なうちに「誰に頼むか」を決めておく
本人の判断能力があるうちに、将来の財産管理を任せる人と内容を公正証書の契約で決めておく制度です。頼む相手を自分で選べるのが大きな違いです。ただし、契約の効力が生じるのは、判断能力が低下した後に家庭裁判所が「任意後見監督人」を選んだ時からです。監督人は弁護士などの専門職が選ばれることが多く、その後も監督を受けながらの管理になります。
家族信託：元気なうちから家族に「管理と処分」を託す
家族信託は、財産の持ち主（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理や処分を託す契約です。たとえば「親が委託者、子が受託者、親が利益を受ける受益者」として実家やアパートを信託すると、名義上は子が管理者となり、親が認知症になった後も、子の判断で修繕・賃貸・売却を進められます。売却代金や家賃は、引き続き親のために使われます。
さらに、「親が亡くなった後は母へ、母の次は長男へ」というように、二代先以降の引き継ぎ先まで決めておけるのも特徴です。
家族信託が向いているケース
- アパートや貸店舗などの賃貸物件を持っていて、認知症になった後も修繕や入居者の入れ替えを続けたい
- 将来、親が施設に入ったら実家を売って費用にあてたい
- 建て替えや大規模修繕、土地の活用など、時間のかかる計画を進めている
- 兄弟姉妹で不動産を共有する形を避け、管理する人を一人に決めておきたい
- 自分の次だけでなく、その先の引き継ぎ先まで決めておきたい
家族信託の注意点
- 介護や施設入所の契約はできない：家族信託で託せるのは財産の管理・処分です。介護サービスの契約や入院の手続きなど、本人の生活面を支える役割は含まれません
- 受託者の責任は重い：受託者は、自分の財産と分けて管理し、帳簿をつけるなどの義務を負います。誰に託すかは慎重に決める必要があります
- 信託していない財産は対象外：預貯金などを信託に含めない場合、その財産は従来どおり凍結のリスクが残ります
- 相続の手当ては別に必要：遺留分（一定の相続人に保障された取り分）への配慮や、信託しない財産の行き先を決める遺言の準備も検討が必要です
- 税金の扱いに注意：信託した不動産で賃貸の赤字が出ても、他の所得と通算できないなどの決まりがあります
- 金融機関の対応がまちまち：信託用の口座の開設や、信託した不動産を担保にした借入れに対応しているかは、金融機関によって異なります
2026年の民法改正で成年後見はどう変わる？
2026年6月、成年後見制度を見直す改正民法が成立しました（令和8年6月24日公布）。主なポイントは次のとおりです。
- 「後見」「保佐」が廃止され、「補助」に一本化される
- 必要な範囲・必要な期間に絞って利用でき、必要がなくなれば終了できるようになる
- 任意後見でも、監督の必要がないと家庭裁判所が認めれば監督人を選ばずに済むなど、見直しが行われる
施行は公布から2年6か月以内の政令で定める日とされています。使い勝手は良くなる見込みですが、本人の財産を守るための制度であることに変わりはありません。不動産を積極的に活用し続けたい場合には、引き続き家族信託が選択肢になります。
組み合わせて備えるのが現実的
4つの制度は、どれか一つを選ぶものではありません。たとえば、不動産は家族信託で子に託し、生活面の支えは任意後見で備え、信託しない財産の行き先は遺言で決めておく、という組み合わせがよく使われます。
どの組み合わせがよいかは、持っている不動産の種類や、家族の状況、今後の計画によって変わります。家族信託の契約書づくりや登記は司法書士・弁護士の仕事ですが、その前に「この不動産を将来どうしたいのか」を整理しておくことが、良い設計への近道です。
不動産をどうしたいか、から一緒に考えます
アイ・エリアでは、ご家族が持つ不動産について、売却・賃貸・建て替え・保有を続ける場合を並べて比べ、将来の方向性を整理するところからお手伝いしています。家族信託や相続の手続きが必要な場合は、提携する司法書士・税理士などの専門家と連携して進めます。
ご相談には、家族信託コーディネーターと公認 不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）の資格を持つ担当者が対応します。家族信託が本当に必要か、遺言や任意後見との組み合わせはどうするかといった入り口の段階から、不動産の活用・売却の見通しまで一貫してご相談いただけます。
初回のご相談は無料です。「親が元気なうちに、何を決めておけばいいか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
※この記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な解説です。成年後見制度の改正内容は施行までに詳細が定められます。個別のケースについては、司法書士・弁護士・税理士などの専門家にご確認ください。